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Wirtschaftsnachrichten

Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen

Das Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung
Das Sachwertverfahren stellt „ein“ Verfahren dar, das den Wert einer Immobilie samt Grundstück ermittelt. Es ist neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren eine weitere gängige Bewertungsmethode nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien angewandt. Wenn Sie Ihr Haus bewerten und dessen Sachwert ermitteln wollen, sollten Sie einen erfahrenen Immobiliengutachter einschalten. Was ist das Sachwertverfahren, und wofür wird es angewendet? Das Sachwertverfahren ist eine Berechnungsmethode, die vor allem für die Bewertung von selbstgenutzten Immobilien eingesetzt wird, wo nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Mit dem Verfahren lässt sich der Sach- bzw. Verkehrswert von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen bestimmen. Wie wird das Sachwertverfahren durchgeführt? Um den Sachwert zu ermitteln, werden die Herstellkosten für den fiktiven Neubau ermittelt und dann um einen Betrag reduziert, dessen Höhe vom Alter der Immobilie abhängt, der sogenannten Alterswertminderung (Abschreibung). Zu dem so ermittelten Sachwert der Immobilie wird noch der Bodenwert addiert und die Situation auf dem Immobilienmarkt mit einem Marktanpassungsfaktor eingerechnet, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Berücksichtigung findet hier zudem, ob besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG´S) sich auf den Wert auswirken. Schritt 1: Bodenwert berechnen Um den Bodenwert zu berechnen, kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Hierbei wird von einem unbebauten Zustand des Grundstücks ausgegangen und der tatsächliche Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken angesetzt. Liegen keine Vergleichspreise vor, wird der Wert mithilfe von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse ermittelt, bei denen gegebenenfalls noch Parameter wie „konjunkturelle Anpassung“, „Richtwertgrundstücksgröße“ und Lagezu-/abschläge zu berücksichtigen sind. Diese Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre neu berechnet Schritt 2: Gebäudesachwert berechnen Um den Sachwert der baulichen zu ermitteln, ist von den Herstellungskosten auszugehen, die unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für einen Neubau am Ermittlungsstichtag aufzuwenden wären. Grundlage dafür sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010). Sie bilden, gestaffelt nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen eines Gebäudes, die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter ab. Sollten sich neben der Immobilie noch weitere bauliche Außenanlagen auf dem Grundstück befinden, beispielsweise eine Garage oder ein Gartenhaus, werden auch diese zu Nominalherstellungskosten eingepreist. Von den so ermittelten gesamten Gebäudeherstellkosten wird dann eine Alterswertminderung abgezogen, um rechnerisch vom fiktiven Neubau zur tatsächlich vorhandenen Immobilie zu gelangen, dem „vorläufigen Sachwert“. Hierbei wird eine lineare jährliche Wertminderung bei einer Gesamtnutzungsdauer von üblicherweise 60 bis 80 Jahren bei Wohnimmobilien angesetzt. Für bauliche Außenanlagen sind ggf. abweichende Gesamtnutzungsdauern anzusetzen. Schritt 3: Marktanpassungsfaktor ergänzen Der Marktanpassungsfaktor wird von örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und berücksichtigt lokale und regionale Bedingungen des Immobilienmarktes, um den nur kostenorientierten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Diese Faktoren werden von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage von Kaufpreisen ermittelt. Wie unterscheidet sich das Sachwert- vom Ertragswert- und Vergleichswertverfahren? Mit dem Sachwertverfahren kann der aktuelle Wert einer Immobilie (Gebäude, Grundstück und bauliche Außenanlagen) ermittelt werden. Es handelt sich jedoch hierbei nur um einen Näherungswert, da beispielsweise die NHK nicht den realen Baukosten entsprechen müssen und auch der Abnutzungsverlust nur linear und damit pauschalisiert eingepreist wird. Beim Ertragswertverfahren werden neben dem aktuellen Wert auch die zu erwartenden Erträge berücksichtigt. Konkret werden die künftigen, nachhaltig erzielbaren Erträge (Miete, Pacht) kumuliert und die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung sowie die Zinsaufwände für das Grundstück abgezogen. Die sich hieraus rechnerisch ergebende Summe wird auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und zum Bodenwert addiert. Auch hier sind Marktanpassung und BoG`s wieder zu berücksichtigen. Dieses Verfahren wird i.d.R. für Grundstücke angewandt, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht und nicht die Selbstnutzung, somit also grundsätzlich auch für Gewerbeimmobilien. Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise verglichen, die für ähnliche Immobilien und Grundstücke erzielt wurden. Das Vergleichswertverfahren gilt als sehr zuverlässige Bewertungsmethode, wenn ein direkter Vergleich tatsächlich realistisch möglich ist. Beispielsweise bei Reihenhäusern, ähnlich geschnittenen Grundstücken oder Doppelhaushälften ist es ein sinnvolles Wertermittlungsverfahren. Sollten jedoch keine soliden Vergleichspreise vorliegen, was i.d.R. der Fall ist, da Immobilien nicht homogen sind, ist das Sachwertverfahren besser geeignet. Warum sollten Sie sich bei der Immobilienbewertung an die Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen wenden? Für die Bewertung Ihrer Immobilie steht Ihnen ein interdisziplinäres und hochqualifiziertes Team von Immobiliensachverständigen und Diplom-Kaufleuten zur Seite. Durch das Studium an der Universität Freiburg, der Deutschen Immobilienakademie, verfügen die Sachverständigen über eine hohe Expertise und weißen zudem eine entsprechende DIN-Zertifizierung auf. Über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Bereich der Immobilienwirtschaft, regelmäßige Weiterbildungsmaßnahmen, aktive Mitgliedschaften in Verbänden und die regelmäßige Teilnahme an Fachkongressen sichern Ihnen eine erstklassige Beratungsqualität. Wir verbinden Marktkompetenz mit hoher Bewertungsqualität, arbeiten unabhängig und zuverlässig und sind als Gutachter für Institutionen, Gemeinden, Vereinen, Kommunen, Kirchen, Gerichte, Firmen und Privatpersonen in ganz Deutschland unterwegs. Als Ihre Immobiliengutachter mit Sitz in Hamburg beraten wir Sie ausführlich in Fragen der Immobilienbewertung für ganz Deutschland. Sie haben noch Fragen? Rufen Sie uns gerne an, wir sind gerne für Sie da! info@sv-wulfundkollegen.de * Tel.: 040 – 38 66 62 02
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Krone Immobilien Lübeck

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Maria-Goeppert Str. 3
23562 Lübeck
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Branche: #Immobilien
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Frau Helke Wulf
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#Immobilienverkauf #Immobilienvermietung #Immobilienbewertung #Marktwertanalyse #Gewerbeimmobilien #Kapitalanlage #Immobilienvermarktung #Zinshäuser #Mehrfamilienhäuser #Immobilienmakler
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Krone Immobilien Hamburg

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Neuer Wall 50
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Herr Rüdiger Wulf
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Krone Immobilien Kiel

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Kaistraße 90
24114 Kiel
Landkreis: Kiel
Branche: #Immobilien
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Frau Helke Wulf
Tel. 0431 / 36304030
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Krone Immobilien Kaltenkirchen

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Schwalbenweg 25
24568 Kaltenkirchen
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
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Herr Rüdiger Wulf
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Krone Immobilien Niebüll

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Schmiedestr. 11
25899 Niebüll
Landkreis: Kreis Nordfriesland
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Herr Rüdiger Wulf
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Krone Immobilien Norderstedt

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Gutenbergring 69a
22848 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
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Herr Rüdiger Wulf
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#Immobilienverkauf #Immobilienvermietung #Immobilienbewertung #Marktwertanalyse #Gewerbeimmobilien #Kapitalanlage #Immobilienvermarktung #Zinshäuser #Mehrfamilienhäuser #Immobilienmakler
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EGNO Entwicklungsgesellschaft Norderstedt mbH

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Rathausallee 64-66
22846 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Wirtschaft
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Herr Martin Brüdigam
Tel. 040 5354060
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www.egno.de
Martin Brüdigam

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#Immobilien #Gewerbegrundstück #Wirtschaftsförderer #Norderstedt #NORDGATE #EGNO #Entwicklungsgesellschaft #Gewerbefläche #Projektentwicklung #Gewerbeimmobilie
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Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen

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Neuer Wall 50
20354 Hamburg
Landkreis:
Branche: #Immobilien
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Herr Rüdiger Wulf
Tel. 040 - 822186202
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www.sv-wulfundkollegen.de/
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#Immobiliengutachten #Immobilienwertermittlung #Verkehrswertgutachten #Ankaufgutachten #Verkaufsberatung #Scheidungsauseinandersetzung #Erbschaftsauseinandersetzung #Vermögensaufteilung #Immobilienneubewertung #Gegengutachten
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WEP

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Lise-Meitner-Allee 18
25436 Tornesch
Landkreis: Kreis Pinneberg
Branche: #Wirtschaft
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Frau Susanne Heyn
Tel. 0 4120 / 70770
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www.wep.de
Susanne Heyn

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#Wirtschaftsförderer #Entwicklung #Wirtschaft #Gewerbe #Immobilien #Region #Wirtschaft Pinneberg #Wirtschaft Wedel #Wirtschaft Elmshorn #Frau-und-Beruf
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NORDGATE

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c/O EGNO Rathausallee 64-66
22846 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
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Herr Keno Kramer
Tel. 040 5354060
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www.nordgate.de
Keno  Kramer

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#Gewerbegrundstücke #Wirtschaftsförderung #A7 #kooperation #Städtebündnis
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BEREDI Marketing GmbH

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Überseeallee 1
20457 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Wirtschaft
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Herr Timo Stehn
Tel. 040 22861374
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www.beredi-marketing.com

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#Datenschutz #Immobilien #Marketing #Innovationsmanagement #M&A #Unternehmensbeteiligungen #Öffentlichkeitsarbeit #Kommunikation #Datenschutzbeauftragter
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GuteUnternehmensfotos.de

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Eilbeker Weg 69a
22089 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Dienstleistung
Ansprechpartner
Herr Jan-Timo Schaube
Tel. 01781910366
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www.guteunternehmensfotos.de
Jan-Timo Schaube

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#Fotograf #Unternehmensfotograf #Mitarbeiterfotos #Immobilienfotograf #Businessfotos #Businessfotograf #GuteUnternehmensfotos
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Haus & Grund Norderstedt

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Ochsenzoller Str. 114
22848 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
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Herr Sven Wojtkowiak
Tel. 040-64 66 81 63
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www.haus-und-grund-norderstedt.de
Sven Wojtkowiak

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#Rechtsberatung #Mietverträge #Immobilien #Mieterhöhung #Strassenausbau #Mietrückstand #WEG
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Volksbank Raiffeisenbank EG

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Ochsenzoller Str. 80-82
22848 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Finanzen
Ansprechpartner
Herr Jens-Hartwig Göttsch
Tel. 040 523058-0
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www.vreg.de

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#Baufinanzierung #Immobilienfinanzierung #Versicherungen #Altersvorsorge #Girokonto #Geldanlage #Kreditkarten #easycredit #Börseninfo
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VB Immobilien GmbH

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Königstraße 17
25335 Elmshorn
Landkreis: Kreis Pinneberg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Dennis Borchert
Tel. 04121 / 299 333
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www.immo-volksbank.de
Dennis Borchert

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#Immobilien #Gewerbeimmobilien #Hausverwaltung #kaufen #Finanzierung #Makler
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GUTE WERTE Immobilien

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Curschmannstr. 13
20251 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Hashem Rahmati
Tel. 040226349502
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www.gute-werte.de

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Trä Consulting & Immobilien

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Saselheider Str. 69c
22089 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Energie
Ansprechpartner
Frau Svenja Radlof
Tel. 017655906497
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trae-consulting.com

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#Immobilien #Fördermittel #Kapitalanlagen #Energie
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DiConneX GmbH

Firmendetails
Suhrenkamp 59
22335 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Marvin Dunze
Tel. 04057282614
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diconnex.com

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#Digitalisierung #digitalerzwilling #vermessung #3dmodell #laserscanning #3dscan #digitaltwin #cafm #bim
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Hüttig & Rompf AG

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Barmbeker Str. 8
22303 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Finanzen
Ansprechpartner
Frau Stefanie Martens
Tel. 040/69657718
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www.huettig-rompf.de

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#Immobilienfinanzierung #Baufinanzierung #Finanzierungsvermittlung #Finanzierungsberatung #Konditionsvergleich #Finanzierungsrechner #Fördermittelberatung #Finanzierungsvergleich
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Immobilienmaklerin

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Alsterdorfer Straße 254
22297 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Immobilien
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Frau Mandy Korch
Tel. 01709002003
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www.immobilien-beraterin.de

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#Zinshäuser #Anlageimmobilien #Baugrundstücke #Neubau #Projektentwicklung #Immobilienmakler
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Immobilien Schenk

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Neustraße 41
45891 Gelsenkirchen
Landkreis: Gelsenkirchen
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Thorsten Schenk
Tel. 0163/7102090
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www.immobilien-schenk-ge.de

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#Immobilien und Hausverwaltung
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Hausmann Immobilien Beratung

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Segeberger Chaussee 76
22850 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Frau Swenja Oldag
Tel. 0405296000
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www.hausmann-makler.de
Swenja Oldag

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#Immobilien #Immobilienberatung #Immobilienverkauf #Hausmann #Bieterverfahren #Immobilienauktion #Teilverkauf #Marktpreiseinschätzung #Marktwertgutachten
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rund ums bauen .....

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Bebelstraße 31
21614 Buxtehude
Landkreis: Landkreis Stade
Branche: #Bauen
Ansprechpartner
Herr Harald Schneider
Tel. 04161540778
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www.bauenSiesicher.de
Harald  Schneider

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#Neubau #Bauplanung #Baugutachten #Energieberatung #Energiepässe #Baubegleitung #Qualitätskontrolle #energetische Sanierung #Hausplanung #Ankaufberatung
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Hanse Immowib GmbH

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Am Sandtorkai 70
20457 Hamburg
Landkreis: Hamburg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Frank Kampmeier
Tel. 040 65031330
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www.hanse-immowib.de

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#Anlageimmobilien #Zinshäuser #Gewerbeimmobilien #Neubau #Projektentwicklung #Immobilienmakler
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Trepte Immobilien GmbH

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Maurepasstraße 113
24558 Henstedt-Ulzburg
Landkreis:
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Thomas Bensow
Tel. 0419392007
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www.trepte-immobilien.de
Thomas Bensow

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#Immobilienmakler #Immobilien #Zinshaus #Kapitalanlage #Einfamilienhaus #Gewerbeimmobilie #Baugrundstück #Grundstück #Doppelhaushälfte #Reihenhaus
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Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft des Kreises Segeberg mbH

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Kurhausstraße 1
23795 Bad Segeberg
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Wirtschaft
Ansprechpartner
Herr Lars Wrage
Tel. 04551 908 62 0
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www.wks-se.de

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#Wirtschaftsförderung #Gewerbeimmobilien
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Volksbank Pinneberg-Elmshorn eG

Firmendetails
Bismarckstraße 11-13
25421 Pinneberg
Landkreis: Kreis Pinneberg
Branche: #Finanzen
Ansprechpartner
Herr Frank Möller
Tel. 04101 / 501-0
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www.vb-piel.de

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#Bank #Finanzen #Immobilien #Gewerbe
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die Maklerei

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Seminarweg 4
23795 Bad Segeberg
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Herr Frank Rohwedder
Tel. 04551/9082670
E-Mail senden
www.die-Maklerei.com

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#Immobilien #Makler #Haus #Büro #Miete #Kauf #Wertermittlung #Gewerbe #Immobilienmakler #Wohnung
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MBI Bormann Immobilien Vermittlungsgesellschaft mbH

Firmendetails
Ochsenzoller Straße 103
22848 Norderstedt
Landkreis: Kreis Segeberg
Branche: #Immobilien
Ansprechpartner
Frau Jennifer Bormann
Tel. 040 - 524 90 91
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www.mbi-immobilien.de

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