Die Nachfrage nach Gewerbeflächen in der Metropolregion Hamburg konzentriert sich besonders stark in Hamburg und entlang der Hauptverkehrsachsen rund um Hamburg. Trotz des Flächendrucks bestehen in allen Regionen Potenziale: Insgesamt bietet die Metropolregion rund 1.750 Hektar sofort bis mittelfristig verfügbare Gewerbe- und Industrieflächen.
Das ist ein Ergebnis der dritten länderübergreifenden Gewerbeflächen-Bilanz. Das Gesamtangebot ist demnach gegenüber der zweiten Bilanz um rund drei Prozent gestiegen. 873 Hektar der Flächen sind sofort verfügbar. Das Industrieflächenangebot stieg leicht auf 622 Hektar.
Mehr als 70 Prozent des untersuchten Bestands befinden sich in öffentlicher Hand. Das umfangreichste Portfolio an Bauland bieten Ludwigslust-Parchim, Schwerin, Hamburg und Steinburg. Diese Standorte stellen fast zwei Drittel des gesamten Flächenangebots. Das meiste Potenzial liegt dabei in größerer Entfernung zu Hamburg. Besonders zeigt sich dies entlang der A1 und A7. Restriktionen wie Emissionsgrenzen mindern zusätzlich die tatsächliche Verfügbarkeit.
Online-Tool macht freie Flächen sichtbar
Das Gewerbeflächen-Informationssystem GEFIS bietet Gewerbeflächensuchenden einen umfassenden Überblick über viele dieser kurz- bis langfristig verfügbaren Gewerbe- und Industrieflächen. Die Suche nach einer passenden Fläche ist dank des Systems besonders niedrigschwellig: Nutzende erhalten alle relevanten Informationen zu den ausgewählten Standorten und können direkt mit den zuständigen Ansprechpartnern in Kontakt treten. Diese Form der Markttransparenz ist in Deutschland in dieser Ausprägung einzigartig und trägt dazu bei, die Entwicklung und Vergabe von Flächen über kommunale Grenzen hinweg zu ermöglichen.
Große Nachfrage und regionale Unterschiede
Die Analyse zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den 21 Kreisen, Landkreisen und kreisfreien Städten der Metropolregion. In Stormarn, Segeberg, Pinneberg und Harburg ist eine besonders hohe Gewerbeflächennachfrage zu verzeichnen. Die geplante Fehmarnbelt-Querung erhöht bereits vor Fertigstellung die Attraktivität dieser Achse und lässt die Nachfrage steigen.
Neue Flächen entstehen vor allem in gut angebundenen Regionen wie im Herzogtum Lauenburg, in Rotenburg (Wümme) und Stormarn. In Lübeck, im Kreis Segeberg und im Heidekreis sank das Angebot aufgrund hoher Nachfrage. Ludwigslust-Parchim, Schwerin und Nordwestmecklenburg verfügen weiterhin über große verfügbare Areale.
Hamburg: Zentrale Rolle und hohe Flächenverfügbarkeit, begrenzte Flächen
In Hamburg liegt das Angebot an gewerblich nutzbaren Flächen bei rund 160 Hektar. Die größte Dichte an Großunternehmen, die höchsten Gewerbesteuereinnahmen und ein stabiler Beschäftigungszuwachs unterstreichen die Bedeutung des Stadtstaates für die Metropolregion. Die Flächennachfrage ist entsprechend weiterhin hoch, insbesondere bei Lager- und Produktionsflächen. Die durchschnittliche Größe der verfügbaren Flächen liegt bei 1,2 Hektar. Unterdessen stieg die Zahl wissensorientierter Gewerbeflächen in Hamburg. Damit stärkt die Stadt ihre Rolle als Standort für forschungsintensive und innovative Einrichtungen und Unternehmen.
Die zentrale Lage und gute Infrastruktur tragen zu der starken Position Hamburgs bei. Hier liegt mit 87 Prozent der höchste Anteil der Gewerbeflächen in Autobahnnähe. Digitale Infrastruktur ist nahezu flächendeckend vorhanden.
Nachfrage: Regionale Unternehmen dominieren den Markt
Im Berichtszeitraum wurden rund 356 Hektar Gewerbeflächen vermarktet und insgesamt 390 Grundstücke veräußert – nach 467 Verkäufen (287 Hektar) im Vergleich zum zweiten Bericht.
Über zwei Drittel der Verkäufe umfasste weniger als 5.000 Quadratmeter. Vor allem kleinere Unternehmen prägen die Nachfrage. Über die Hälfte aller verkauften Grundstücke wurde von Unternehmen aus der jeweiligen Kommune erworben. Gesucht wurden vor allem Produktions- und Lagerflächen. Der sprunghafte Anstieg der Flächenveräußerungen an überregionale und internationale Käufer (über 100 Hektar) geht auf die damals geplante Northvolt-Ansiedlung in Dithmarschen zurück. Daneben verzeichnet der Landkreis Ludwigslust-Parchim den größten Flächenumsatz. Auch Rotenburg (Wümme) zählt zu den Regionen mit den größten Verkäufen. Eine erhöhte Flächennachfrage zeigt sich entlang der A1 und A7.
Die Zahl der Gewerbeanmeldungen ist in fast allen Kreisen gestiegen. Spitzenreiter bleibt Hamburg, gefolgt von Pinneberg, Segeberg und Stormarn. Auch in den Kreisen Lüneburg und Stade zeigen die Zahlen eine hohe Gründungsaktivität. Überall übersteigen die Gewerbeanmeldungen die Abmeldungen deutlich – ein Indikator für eine anhaltend positive Gründungsdynamik.
Die Gewerbesteuereinnahmen entwickelten sich stabil, mit regionalen Unterschieden. In sieben Kreisen ist das Gewerbesteueraufkommen gegen den bundesweiten Trend angestiegen. Im Landkreis Rotenburg (Wümme) sogar um 49 Prozent und im Kreis Steinburg um 15 Prozent. Moderate Zuwächse gab es in Stormarn, Uelzen und Dithmarschen.
Fachliche Einschätzungen und Empfehlungen:
Insbesondere die nördlichen Bundesländer berichten von wachsender Konkurrenz zwischen Gewerbe und erneuerbaren Energien. Befragungen zeigen, dass interkommunale Zusammenarbeit und Flächeneffizienz an Bedeutung gewinnen. Der Mangel an Entwicklungsarealen sowie das bundesweite Ziel zur Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme erfordert in vielen Kommunen verstärkte Maßnahmen zur Innenentwicklung, Nachverdichtung oder zum Flächenrecycling.
Interviews mit Fachleuten der Landesplanung sowie den Wirtschaftsförderungen der Kreise haben ergeben, dass nur in wenigen Fällen Strategien für die Entwicklung von Gewerbeflächen vorliegen. Als Gründe dafür, dass Ansiedlungen nicht zustande kommen, wurden vor allem planerische und rechtliche Hürden, zunehmende Flächenknappheit sowie eine restriktive Flächenpolitik genannt. Darüber hinaus hemmen bürokratischen Vorgaben die Umsetzung interkommunaler Gewerbegebiete.
Die Auswertung zeigt, dass sich die deutsche Wirtschaft zunehmend zu einer wissensorientierten Gesellschaft entwickelt. Die Gutachter empfehlen, Standorte gezielt weiterzuentwickeln, die den Anforderungen wissensorientierter Unternehmen entsprechen, etwa wie beim Innovationspark Altona, dem Innovations- und Wissenschaftspark in Geesthacht, dem CFK Valley Stade oder in Wittenburg.
Zur Methodik: Gewerbeflächen-Bilanz der Metropolregion Hamburg
Die Auswertung wird regelmäßig auf Grundlage des Gewerbeflächen-Informationssystems (GEFIS) erstellt. Der aktuelle Bericht deckt die Jahre 2022 bis 2023 ab und berücksichtigt sowohl quantitative Daten als auch qualitative Einschätzungen der regionalen Wirtschaftsförderungen und Planungsstellen. Erfasst werden verfügbare und vermarktete Gewerbe- und Industrieflächen in 21 Landkreisen und kreisfreien Städten in Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.
Dr. Christopher Schwieger, Staatsrat der Behörde für Wirtschaft, Arbeit und Innovation in Hamburg:
„Die Metropolregion Hamburg ist der wirtschaftliche Taktgeber des Nordens. Wir wollen klassische Industrie, Logistik und Gewerbe ebenso wie Handwerk und Innovation ermöglichen. Für alles brauchen wir Flächen – die Konkurrenz um Flächen ist umso höher, je urbaner das Umfeld ist. Deswegen wollen wir insbesondere in der inneren Region höher denken, dichter planen und brachliegende Potenziale wecken. Gerade bei stark nachgefragten Standorten in und um Hamburg setzen wir auf eine kluge Nutzung und passgenaue Angebote, um den Flächenverbrauch so gering wie möglich zu halten. Dazu zählt, dass wir flächenintensive Nutzungen gegebenenfalls mit unseren Partnern in der Metropolregion dort verorten, wo mehr Bestand verfügbar ist, um so für Nutzungen mit dem Bedarf der unmittelbaren Anbindung an die Metropole auch die entsprechende Kapazität vorzuhalten.“
Dr. Christoph Mager, Landrat des Kreises Herzogtum Lauenburg, Stellvertretender Vorsitzender des Regionsrates der Metropolregion Hamburg:
„Die unterschiedliche Entwicklung in den Kreisen und Landkreisen verdeutlicht, wie wichtig eine bedarfsgerechte Flächenpolitik ist. Wir müssen die Chancen nutzen, die sich aus dem Ausbau und der Vernetzung ergeben, um die Wettbewerbsfähigkeit der gesamten Region zu sichern. Die gemeinsame Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen bleibt ein zentrales Instrument zur Stärkung unserer wirtschaftlichen Entwicklung.“
Dr. Malte Heyne, Hauptgeschäftsführer der Handelskammer Hamburg, Stellvertretender Vorsitzender des Regionsrates der Metropolregion Hamburg, Vorsitzender der Initiative Pro Metropolregion Hamburg e.V.:
„Ansässige und ansiedlungswillige Unternehmen brauchen verfügbare, anforderungsgerechte Flächen, eine leistungsfähige Infrastruktur und Planungssicherheit. Das aktuelle Gewerbeflächen-Monitoring zeigt deutlich: Die vorhandenen Industrie- und Gewerbeflächen reichen oft nicht aus, um die Nachfrage in der Metropolregion Hamburg zu decken. Eine erfolgreiche Zukunft unseres Wirtschaftsstandorts erfordert eine gemeinsame, vorausschauende Flächenpolitik über Verwaltungsgrenzen hinweg, die auf Basis langfristiger Prognosen die unternehmerischen Bedarfe antizipiert. Nur so sichern wir die Wettbewerbsfähigkeit und schaffen Raum für Innovation und Wachstum.“
Prof. Dr. Stefan Lennardt, Verfasser des Berichts, MODULDREI, Strategie und Kommunikation GmbH:
„Auch wenn in Teilen der Metropolregion noch Gewerbeflächen verfügbar sind, sogar in Hamburg, und sogar große: Vielerorts gibt es einen erheblichen Mangel an Entwicklungsmöglichkeiten. Dieser Mangel hemmt die wirtschaftliche Entwicklung der Region, und wir brauchen neue, kreative Lösungen, um die Konkurrenz verschiedener Flächennutzungen in die richtige Balance zu bringen.“
Covercollage
© Funktionsplan Minerva-Park Stapelfeld
Wirtschafts- und Aufbaugesellschaft Stormarn mbH
© Innovationspark Bergedorf Hamburg lnvestMartin Elsen
© ,,An der Silberkuhle" Upahl WFG NWM
© Dräger Panattoni Park Lübeck Süd Panattoni
© Soltau Ost III Stadt Soltau
© ,,SGG - Grünes Gewerbegebiet" Steegener Chaussee Hagenow
Ministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Tourismus und Arbeit MecklenburgVorpommern
© Kartenausschnitt GEFIS GeoDok GmbH
