Bad Segeberg. Indexmietklauseln sind im Gewerberaummietrecht Alltag – und doch rechtlich tückisch. Das zeigt eindrücklich das Urteil des OLG Düsseldorf vom 05.06.2025 (10 U 146/24; openJur 2025, 17672). Im Kern ging es um einen zehnjährigen Gewerbemietvertrag mit einer Wertsicherungsklausel, die an den Verbraucherpreisindex (VPI) anknüpfte. Auffällig: Als Bezugspunkt für die Berechnung diente Mai 2017, also ein Zeitpunkt lange vor Mietbeginn (01.09.2019). Zugleich sprach die Klausel davon, dass sich die Miete „automatisch“ mit dem Index ändere, „wirksam“ werde die Anpassung aber erst nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters. Genau diese Mischung aus vorverlegtem Startwert und widersprüchlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen brachte die Klausel zu Fall.

Das OLG bestätigte das erstinstanzliche Urteil: Die Wertsicherungsklausel unterliegt der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB – trotz Preisklauselgesetz (PrKG). § 8 PrKG, der für Verstöße gegen das PrKG eine Unwirksamkeit erst ab Rechtskraft (ex nunc) anordnet, sperrt die AGB-Kontrolle nicht. Entscheidend war für den Senat zweierlei: Zum einen benachteiligt der Bezug auf einen vorvertraglichen Indexstand die Mieterin unangemessen, weil sie Inflationszuwächse tragen soll, ohne hierfür bereits eine Gegenleistung erhalten zu haben. Zum anderen ist die Klausel intransparent: „automatische“ Anpassung und „Wirksamkeit erst nach Aufforderung“ passen sprachlich nicht zusammen, und die weitere Berechnung ab der zweiten Anpassung bleibt unklar – welcher Indexstand ist Ausgangspunkt, worauf wird addiert, in welchem Rhythmus?

Auch den Versuch, die Regelung als individuell ausgehandelte Bestimmung darzustellen, ließ das Gericht nicht gelten. Lückentexte bleiben vorformulierte Vertragsbedingungen, wenn der Verwender die Ausfülllogik vorgibt. Folge der AGB-Unwirksamkeit: Die Klausel ist von Anfang an (ex tunc) nichtig (§§ 307, 306 BGB). Die aufgrund der Indexerhöhungen gezahlten Mehrbeträge musste der Vermieter nach § 812 BGB erstatten. Die Revision ließ das OLG zu – die Frage, wie AGB-Kontrolle und PrKG im Gewerberaummietrecht zusammenspielen, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt und betrifft eine Vielzahl von Verträgen.

Bis hierhin lässt sich das Ergebnis so zusammenfassen: Wertsicherungsklauseln funktionieren nur, wenn Startpunkt, Mechanik und Wirksamkeitszeitpunkt klar, fair und berechenbar geregelt sind. Ein vorverlegter Index-Start vor Mietbeginn und widersprüchliche Formulierungen kippen die Klausel – mit teils erheblichen Rückzahlungsrisiken für Vermieter. Für Mieter eröffnet sich umgekehrt die Chance, überzahlte Indexbeträge erfolgreich zurückzufordern.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Vermieter (Gewerberaum)

  • Indexklauseln präzise und widerspruchsfrei formulieren: eindeutiger Startzeitpunkt ab Mietbeginn, klare Regel zum Wirksamwerden (automatisch oder nach Aufforderung), nachvollziehbare Berechnungslogik auch für Folgeanpassungen.
  • Altverträge prüfen: Vorverlegte Bezugsmonate und unklare „Automatik + Aufforderung“-Kombinationen sind Risikofaktoren.
  • AGB-Tauglichkeit denken: Je allgemeiner der Text, desto höher der Transparenzmaßstab.

Für Mieter (Gewerberaum)

  • Verträge und Erhöhungsverlangen prüfen lassen: Unklare Indexmechaniken oder vorvertragliche Startwerte sind Angriffspunkte.
  • Rückforderungen dokumentieren und rechtlich sichern; Einzelfall prüfen, bevor weiter gezahlt wird.
  • Bei Neuverhandlungen auf transparente, faire Parameter bestehen (Turnus, Schwelle, Ausgangsbasis).

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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Er wurde mit Hilfe von KI erstellt und redaktionell bearbeitet. Für eine Einschätzung Ihres Einzelfalls sprechen Sie mich bitte direkt an.