Bad Segeberg (em) Die Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfs gehört zu den häufigsten und gleichzeitig umstrittensten Themen im Mietrecht. Ein neues Urteil dürfte die Diskussion um das Thema weiter anheizen. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie in Lübeck, Neumünster oder Bad Segeberg kommt es immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Aber wann ist eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich rechtens? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, und welche Fallstricke gibt es für Vermieter? Hier kommen ein paar wichtige Tipps: 

Grundlagen: Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Als erstes: Was versteht man eigentlich unter einer Eigenbedarfskündigung und wo ist das geregelt? 

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn er die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf muss dabei nachvollziehbar und konkret begründet werden. Eine allgemeine oder unbelegte Behauptung reicht dafür nicht aus.

Beispiel: Der Vermieter plant, die Wohnung für seine Tochter zu nutzen, die aus beruflichen Gründen in die Stadt zieht. Dieser Bedarf muss im Kündigungsschreiben klar formuliert und belegt werden.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Konkreter Nutzungsbedarf:
    Der Vermieter muss glaubhaft darlegen, warum die Wohnung benötigt wird (z. B. Umzug eines nahen Verwandten).
  2. Verhältnismäßigkeit:
    Die Kündigung darf den Mieter nicht unverhältnismäßig benachteiligen. Wenn z. B. der Eigenbedarf auf eine sehr kleine Wohnung abzielt und eine größere für den Bedarf verfügbar ist, könnte die Kündigung unwirksam sein.
  3. Kündigungsfrist:
    Die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) müssen eingehalten werden. Diese richten sich nach der Mietdauer und können bisweilen recht lang (bis zu neun Monate betragen).
  4. Härtefallregelung:
    In seltenen Fällen können Mieter sich auf § 574 BGB berufen. Das geht dann, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt (z. B. gesundheitliche Probleme oder hohes Alter). Der Härtefall muss aber sehr gut begründet sein. Allgemeine Ausführungen und Behauptungen reichen nicht aus.

Fallstricke: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ein besonders brisantes Thema im Mietrecht ist der Missbrauch des Eigenbedarfs. Der Vermieter täuscht Eigenbedarf vor, um den Mieter loszuwerden und anschließend höhere Mieten zu erzielen. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin II (Az.: 66 S 178/22) zeigt, wie schwerwiegend die Folgen für Vermieter sein können, wenn Eigenbedarf vorgetäuscht wird.

Das Urteil des LG Berlin vom 28. Februar 2024

Knallhart entschied das Gericht, dass der gekündigte Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die Miethöhe der neuen Mieter hat. Dies ermöglicht es dem Mieter, Schadensersatzansprüche geltend zu machen, wenn der Vermieter nach einer Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs die Wohnung anderweitig vermietet – insbesondere zu einer höheren Miete. Grundlage hierfür ist § 285 Abs. 1 BGB, der es dem Mieter erlaubt, eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters herauszuverlangen.

Wichtige Kernaussagen des Urteils:

  • Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, muss er den entstandenen Schaden ersetzen (z. B. Umzugskosten, Mietdifferenz).
  • Der Vermieter ist verpflichtet, auf Verlangen des Mieters offenzulegen, zu welchen Konditionen die Wohnung neu vermietet wurde.
  • Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann auch strafrechtliche Konsequenzen haben.

Dieses Urteil ist eine deutliche Warnung an Vermieter und zeigt, wie wichtig es für Vermieter ist, den Eigenbedarf ehrlich und sorgfältig zu begründen. Mieter wiederum sollten bei Verdacht auf Täuschung ihre Rechte umfassend prüfen lassen.

Praktische Tipps für Vermieter und Mieter

Für Vermieter:

  • Präzise Begründung: Geben Sie im Kündigungsschreiben alle relevanten Details an. Wer wird einziehen, warum und wann?
  • Dokumentation: Halten Sie Nachweise bereit, die den Bedarf untermauern (z. B. Arbeitsvertrag der Tochter, Umzugspläne).
  • Vermeiden Sie Missbrauch: Täuschungen können nicht nur teuer werden, sondern auch Ihren Ruf schädigen.

Für Mieter:

  • Kündigung prüfen: Lassen Sie das Kündigungsschreiben rechtlich überprüfen. Oft fehlen wichtige Details oder Nachweise.
  • Verdacht auf Täuschung: Dokumentieren Sie Auffälligkeiten, wie z. B. eine schnelle Neuvermietung zu höheren Konditionen.
  • Rechtliche Schritte: Schadensersatz und Auskunftsansprüche können oft erfolgreich durchgesetzt werden.

Warum ein Rechtsanwalt im Mietrecht wichtig ist
Egal, ob Sie Vermieter oder Mieter sind: Eigenbedarfskündigungen bergen hohes Konfliktpotenzial. Ein erfahrener Rechtsanwalt im Mietrecht kann dabei helfen, rechtliche Risiken zu minimieren und Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten.

Als Anwalt für Mietrecht in Bad Segeberg, Neumünster und Lübeck stehe ich Ihnen zur Seite. Ich prüfe Ihren Fall individuell und unterstütze Sie bei allen Fragen rund um Kündigungen, Schadensersatzansprüche und rechtliche Streitigkeiten.

Fazit: Eigenbedarfskündigung – Eine Frage von Recht und Fairness

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtlich zulässig, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und keine Täuschung vorliegt. Doch häufig kommt es genau darüber zum Streit. Ob Sie als Vermieter die Kündigung sauber umsetzen oder als Mieter Ihre Rechte gegen unberechtigte Kündigungen durchsetzen möchten – professionelle juristische Unterstützung zahlt sich aus.

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