Bad Segeberg (em) Erbrechtliche Folgen bei gemieteten und eigenen Geschäftsräumen. Der Tod eines Unternehmers bringt nicht nur emotionale Belastungen mit sich, sondern stellt auch das Unternehmen selbst vor zahlreiche praktische und rechtliche Fragen. Eine davon: Was geschieht mit den Räumlichkeiten, in denen das Unternehmen geführt wurde – also dem Ladengeschäft, dem Büro oder der Werkstatt?

Ob Sie Eigentümer der Räume waren oder sie gemietet haben, macht dabei einen entscheidenden Unterschied. Ich bin Rechtsanwalt für Erbrecht mit Fokus auf unternehmerische Fragestellungen – und erkläre Ihnen in diesem Beitrag, worauf es in beiden Fällen ankommt und wie Sie unnötige Konflikte und finanzielle Verluste vermeiden.

1. Fall: Der Unternehmer war Eigentümer der Räume

Wenn der verstorbene Unternehmer Eigentümer der gewerblich genutzten Räume war (z. B. als Einzelunternehmer), gehören diese zum Nachlass – also zur Erbmasse. Das bedeutet:

  • Die Räume gehen automatisch auf die Erben über.
  • Ist keine Regelung im Testament getroffen worden, greift die gesetzliche Erbfolge.
  • Gehört das Gebäude oder die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen sich alle Miterben über die Nutzung einig werden.

Mögliche Probleme:

  • Der Betrieb kann oft nicht fortgeführt werden, wenn die Erben uneins sind.
  • Es besteht das Risiko, dass der Betrieb zum Erliegen kommt, weil die Immobilie nicht genutzt oder verkauft werden darf, solange keine Einigung vorliegt.
  • Die Räume können theoretisch vermietet oder verkauft werden, selbst wenn das Unternehmen weiterlaufen soll – sofern keine anderen Regelungen bestehen.

Meine Empfehlung:

Regeln Sie im Testament oder Erbvertrag klar, wer die Immobilie bekommt – z. B. ein Kind, das den Betrieb übernehmen soll. Alternativ kann ein Nießbrauchrecht, eine Teilungsanordnung oder eine Testamentsvollstreckung helfen, den Fortbestand der Firma zu sichern.

2. Fall: Die Unternehmensräume sind gemietet

Häufig werden Geschäftsräume nicht gekauft, sondern angemietet – insbesondere bei kleineren Betrieben oder Start-ups. Was passiert in diesem Fall?

Grundsätzlich gilt:

  • Stirbt der Mieter, geht der Mietvertrag auf die Erben über (§ 1922 BGB in Verbindung mit Mietrecht).
  • Die Erben können den Vertrag fortführen oder kündigen – je nach Regelung und wirtschaftlicher Lage.
  • Der Vermieter kann nicht automatisch kündigen, nur weil der Mieter gestorben ist.

Aber: Der Mietvertrag ist personenbezogen abgeschlossen – wenn also der Unternehmer als natürliche Person Mieter war, kann es Probleme geben, wenn der Betrieb weitergeführt werden soll.

Häufige Stolperfallen:

  • Der Vermieter verweigert eine Vertragsübernahme durch die Erben oder einen Nachfolger.
  • Die Erben möchten nicht für laufende Mietkosten haften.
  • Es bestehen Unklarheiten, ob der Mietvertrag auf das Unternehmen (z. B. die GmbH) oder die Person lief.

Wichtig zu wissen:
Wenn der Mietvertrag nicht auf eine juristische Person (z. B. GmbH) abgeschlossen wurde, sondern auf den verstorbenen Inhaber persönlich, besteht keine automatische Fortsetzung des Unternehmensvertrags durch einen Mitarbeiter oder Geschäftsführer.

Hier hilft nur eine gute Vorbereitung – z. B. durch:

  • testamentarische Regelungen zur Unternehmensnachfolge,
  • klare Verträge zwischen Firma und Inhaber (auch bei Einzelfirmen),
  • oder durch rechtzeitige Umstrukturierung (z. B. Umwandlung in GmbH).

Fazit: Immobilienbesitz oder Miete – beides braucht Planung
Ob das Unternehmen in eigenen oder gemieteten Räumen geführt wurde, spielt eine entscheidende Rolle – vor allem im Erbfall. Fehlt eine Nachfolgeregelung, drohen Leerstand, Vertragsprobleme oder sogar das Aus für den Betrieb.

Als Unternehmer sollten Sie:

  • Ihren Mietvertrag regelmäßig prüfen lassen,
  • mit dem Vermieter frühzeitig über Nachfolgeregelungen sprechen,
  • und Ihre Immobilie durch Testament oder Erbvertrag klar zuweisen.

Lassen Sie sich beraten – für eine sichere Nachfolgelösung
Ich unterstütze Sie gerne bei der erbrechtlichen Gestaltung rund um Ihre Firmenräume – ob Eigentum oder Miete. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass Ihr Unternehmen auch nach Ihrem Tod handlungsfähig bleibt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte direkt an einen Rechtsanwalt. Der Beitrag wurde mit Unterstützung von KI erstellt und redaktionell überarbeitet.